Entre 2010 y 2019 los apartamentos de lujo en torres pasaron de USD 1,15 millones a USD 3,77 millones en promedio en Nueva York. (Shutterstock)
Entre 2010 y 2019 los apartamentos de lujo en torres pasaron de USD 1,15 millones a USD 3,77 millones en promedio en Nueva York. (Shutterstock)

De 2010 a 2019 hubo un boom inmobiliario que rediseñó el perfil de la ciudad de Nueva York y la dejó —junto a Shanghai y Dubai— con una gran cantidad de rascacielos: los desarrolladores hicieron torres de apartamentos serialmente. Parecían un negocio enorme: en esos años, el precio promedio de uno nuevo pasó de USD 1,15 millones a USD 3,77 millones, según The Atlantic. Sin embargo, de los 7.727 nuevos apartamentos que se sumaron al mercado desde 2015, casi la mitad, 3.695, no se ha vendido, reveló The New York Times: de pronto hubo menos compradores de alto nivel dispuestos a pagar precios récord. Así, entre las desmesuras de la ciudad más grande de los Estados Unidos se cuenta ahora que tiene ocupadas unas 80.000 camas para personas sin techo y desocupados los rascacielos para ricos.

¿Qué sucedió?

Si bien los negocios inmobiliarios suelen ser un mercado muy local, en algunas metrópolis las viviendas son, también, inversión y pied-à-terre para los capitales globales. “Los desarrolladores apuestan fuerte a los plutócratas extranjeros —oligarcas rusos, magnates chinos, realeza saudí— que quieren comprar una segunda (o una séptima) casa”, explicó The Atlantic. Y luego de la crisis de 2008, dado que los precios bajaron y los neoyorquinos quedaron sin crédito, hubo muchos inversores extranjeros. Hasta que “en 2015 la confluencia de viento en contra en la economía global y los cambios a los impuestos a la propiedad y la compraventa enfriaron el interés de los compradores adinerados”, sintetizó el Times.

Los capitales globales (sobre todo rusos, chinos y saudíes) aprovecharon la crisis de 2008 para comprar en efectivo y a menor precio, mientras los neoyorquinos no tenían crédito. (Grosby)
Los capitales globales (sobre todo rusos, chinos y saudíes) aprovecharon la crisis de 2008 para comprar en efectivo y a menor precio, mientras los neoyorquinos no tenían crédito. (Grosby)

Primero el crecimiento económico de China perdió ritmo; luego bajaron los precios del petróleo, lo cual afectó a los millonarios rusos y de Medio Oriente. Y cuando el Departamento del Tesoro de los Estados Unidos comenzó a perseguir el lavado de dinero mediante propiedad inmobiliaria de lujo, los desarrolladores se enfrentaron a una disyuntiva: bajar los precios o esperar. Y prefirieron no reducir los valores.

El resultado es un excedente de condominios de lujo sin vender: sólo en enero, según el periódico, se incorporaron a la oferta apartamentos que, al actual ritmo, equivalen a seis años de operaciones, lo cual es el doble del plazo habitual. El mercado de USD 5 millones a USD 10 millones está saturado, a punto tal que algunos edificios ofrecen planes rent-to-own (arrendamiento con opción a compra), una opción muy infrecuente en ese rango.

Al mismo tiempo, los precios también quedaron altos en otro tipo de viviendas: en la década que terminó en 2019, hubo en promedio una duplicación de los valores en la mayoría de los barrios de Brooklyn, incluidos Prospect Heights y Williamsburg; algunos sectores, como Cobble Hill, llegaron a registra una triplicación. Con aumentos de renta —como en Williamsburg, ejemplo de gentrificación— de hasta el 54%, comenzó un fenómeno de despoblamiento: el área metropolitana de Nueva York pierde unos 300 residentes por día, según The Atlantic.

Actualmente en Nueva York hay un excedente de condominios de lujo sin vender: el mercado de USD 5 millones a USD 10 millones está saturado.(AP/Bebeto Matthews)
Actualmente en Nueva York hay un excedente de condominios de lujo sin vender: el mercado de USD 5 millones a USD 10 millones está saturado.(AP/Bebeto Matthews)

Mientras tanto, el alcalde Bill De Blasio, que hizo campaña sobre la vivienda accesible, no ha podido impulsar cambios a la regulación de zonas o estimular la construcción de unidades pequeñas. El Times especuló que, dada la situación paradójica de una clase media apretada en apartamentos pequeños y muchas unidades de lujo vacías, la nueva década cambiará el perfil de la construcción para orientarlo hacia las necesidades de los residentes locales.

El análisis de The Atlantic subrayó que, más allá de lo que suceda en el porvenir inmediato, los rascacielos vacíos de la ciudad de Nueva York tienen enorme importancia porque la ciudad refleja el mercado de la vivienda de todos los Estados Unidos. En primer lugar, comparó el texto, “la típica vivienda unifamiliar nueva se ha vuelto sorprendentemente lujosa”: en los últimos 50 años la superficie por residente se ha duplicado, la cantidad de baños por construcción ha aumentado y las casas nuevas se cuentan entre las más amplias del mundo. “Las mansiones de los ’70s serían las típicas casas nuevas de los 2020”, ilustró.

En segundo lugar, a medida que la propiedad se volvió más lujosa, el acceso a la compra también se convirtió en un lujo. “Los adultos jóvenes de hoy en día tienen un tercio menos de probabilidades de ser propietarios de una casa que las generaciones anteriores”, recalcó el artículo. Las cuestiones sociales agregan dificultades: en el caso de los jóvenes afroamericanos, la propiedad ha llegado a su punto más bajo en los últimos 60 años.

Con muchas unidades de lujo vacías, la construcción en Nueva York podría orientarse en la década que recién comienza hacia los compradores locales. (REUTERS/Mike Segar)
Con muchas unidades de lujo vacías, la construcción en Nueva York podría orientarse en la década que recién comienza hacia los compradores locales. (REUTERS/Mike Segar)

En tercer lugar, los mercados más caros, como San Francisco, Los Ángeles y Nueva York, no han construido viviendas suficientes para la clase media, lo cual generó un traslado hacia los suburbios. “Esto es una gran pérdida, porque las ciudades más densas ofrecen mejores oportunidades a las empresas y los trabajadores. En lugar de crecer a medida que se enriquecen, Nueva York, Los Angeles y San Francisco se encogen”.

Por último, en general la construcción de viviendas no ha mantenido el ritmo del crecimiento de la población. “Las ventas de unidades unifamiliares están estancadas en los niveles de 1996, aunque los Estados Unidos han sumado 60 millones de personas —o dos estados de Texas— desde mediados de los ’90s”, concluyó The Atlantic. “Eso explica por qué la gente tiende a mudarse menos, por qué ha caído la mobilidad social, por qué ha aumentado la desigualdad regional”, entre otros factores.

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